En cualquier compraventa son esenciales dos elementos clave: el contrato de arras y el contrato de intermediación con la agencia inmobiliaria. Vender una vivienda implica negociar, firmar documentos y confiar en que la operación llegará a buen puerto. Sin embargo, no siempre ocurre así, por eso es importante conocer cómo funcionan ambos contratos, qué implicaciones fiscales tienen y qué medidas puedes tomar para proteger tus intereses.
El contrato de arras: una garantía que puede salir cara.
Lo habitual antes de firmar la escritura de compraventa es formalizar un contrato de arras penitenciales. Este documento actúa como compromiso y permite a las partes desistir de la operación, aunque con consecuencias económicas claras.
¿Qué ocurre si alguien incumple?
- Si incumple el comprador, tú como vendedor te quedas con la señal entregada.
- Si incumples tú, debes devolver el importe recibido por duplicado.
Pero además existe un aspecto que muchos vendedores pasan por alto: Hacienda considera esas arras retenidas como una ganancia patrimonial, y deberás integrarla en tu base general del IRPF. Esto supone tributar a tu tipo marginal, que puede llegar hasta el 47% (o incluso más en ciertos territorios).
Por ejemplo, imagina que recibes 12.000 euros en concepto de arras y el comprador se retira. Si tu tipo marginal es del 43%, Hacienda te exigirá tributar aproximadamente 5.160 euros. El resto será tu ganancia neta.
Por tanto, aunque retener las arras te compense, la fiscalidad reduce ese beneficio de forma significativa.
El contrato con la agencia inmobiliaria: el devengo de la comisión.
Si trabajas con una agencia para encontrar comprador, debes revisar una cláusula clave: cuándo nace el derecho a cobrar la comisión.
De forma general, si no se pacta otra cosa, se considera que la operación está perfeccionada cuando se firma el contrato de arras. Esto implica que: 1) aunque el comprador se eche atrás después y 2) no llegues a escriturar la vivienda, la agencia inmobiliaria podría exigir su comisión igualmente.
Esa comisión no es deducible en tu IRPF como pérdida asociada a la operación. Hacienda considera que es un gasto de consumo, no una pérdida ligada a la ganancia generada por las arras.
¿Cómo blindarte en ambos casos?
Para evitar que la retirada del comprador suponga un perjuicio económico, son necesarias una serie de medidas antes de firmar ningún documento.
En el contrato de agencia.
Asegúrate de que se incluya una cláusula específica indicando que «la comisión solo se devengará cuando se otorgue la escritura pública de compraventa».
Con esto evitas que la agencia te reclame honorarios si la operación no llega a formalizarse.
En el contrato de arras.
Si la agencia no acepta modificar la cláusula anterior, entonces es recomendable indicar que «el importe de las arras sea superior a la suma de la comisión del agente y al IRPF que deberás pagar por la ganancia derivada de quedarte con esas arras».
¿Puede discutirse la no deducibilidad de la comisión?
Aunque Hacienda no admite la deducción, existen argumentos razonables para defender ante los tribunales que la comisión está directamente vinculada con la operación que genera la ganancia de las arras. Algunos contribuyentes han logrado sentencias favorables, pero requiere acudir a la vía económica-administrativa o judicial.
Conclusión.
Antes de firmar nada durante la venta de tu vivienda, revisa cuidadosamente cuándo nacerá la comisión de la agencia y qué importe se fijará en el contrato de arras. Ambas decisiones son determinantes para evitar pérdidas si el comprador se retira. Lo ideal es que la comisión solo se devengue en el momento de escriturar; y, si no es posible, que las arras cubran la eventual comisión y la cuota de IRPF derivada de su tributación.
Contrato de arras y contrato con la agencia inmobiliaria: ¿Cómo blindarte ante un comprador que se retira?
